Aucun établissement bancaire n’accorde un crédit immobilier d’un million d’euros sans appliquer la règle stricte du taux d’endettement, plafonné à 35 % des revenus. Les demandes supérieures à ce seuil sont systématiquement refusées, sauf exceptions rarissimes justifiées par des patrimoines conséquents ou des revenus atypiques. Les conditions évoluent chaque année en fonction de la politique monétaire, des taux d’intérêt et des exigences des assureurs.
En 2025, la hausse des taux renforce les exigences en matière de revenus. Le montant minimum exigé dépend étroitement de la durée du prêt, de l’apport personnel et du coût de l’assurance emprunteur.
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Plan de l'article
- Emprunter 1 000 000 d’euros en 2025 : un projet ambitieux, mais accessible ?
- Quels sont les critères déterminants pour obtenir un prêt d’un million d’euros ?
- Le salaire minimum nécessaire : chiffres clés et simulations selon la durée du crédit
- Comprendre les implications financières d’un emprunt d’un million d’euros
Emprunter 1 000 000 d’euros en 2025 : un projet ambitieux, mais accessible ?
En France, demander un crédit immobilier d’un million d’euros en 2025 n’appartient plus au domaine du rêve, mais à celui de la stratégie. Le marché a ses règles : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) veille, les banques appliquent à la lettre le taux d’endettement maximal, fixé de 33 à 35 %. Pour atteindre ce seuil, chaque détail du dossier compte : salaires, situation professionnelle, charges fixes. Rien n’échappe à l’analyse.
Alors, quel salaire faut-il réellement afficher ? Avec les taux enregistrés fin 2024, il faut gagner entre 13 500 et 16 800 euros nets mensuels pour espérer décrocher le fameux million sur 20 ans. La raison de cette fourchette : l’assurance, les taux négociés, mais aussi la politique interne de chaque banque. C’est là qu’un courtier aguerri fait la différence, en peaufinant le dossier et en défendant votre profil auprès des établissements prêteurs.
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Pour mieux cerner les attentes du secteur, voici les éléments systématiquement examinés :
- Un apport personnel d’au moins 10 % s’impose : 100 000 € pour viser le million.
- Le saut de charge est calculé : la différence entre le loyer actuel et la mensualité à venir.
- Les revenus locatifs pris en compte à 70 % seulement, pour couvrir les risques de loyers impayés.
Ce cadre a ses marges. Le HCSF autorise une flexibilité sur 20 % des dossiers, mais ces exceptions concernent surtout des profils aux revenus ou patrimoines hors normes. Enfin, impossible d’éluder le reste à vivre : au moins 1 200 € pour un couple, plus 300 € par enfant ou personne à charge. Ici, chaque euro fait la différence, et chaque variable du dossier peut tout faire basculer.
Quels sont les critères déterminants pour obtenir un prêt d’un million d’euros ?
Obtenir un crédit immobilier d’un million d’euros nécessite de franchir plusieurs filtres successifs. La banque commence par disséquer la capacité d’emprunt. Tout y passe : bulletins de salaire, relevés de comptes, revenus fonciers, primes régulières, parfois certaines pensions alimentaires. Les revenus locatifs sont pondérés à 70 % pour anticiper les éventuels défauts de paiement. Quant aux allocations familiales, elles sont le plus souvent écartées du calcul.
L’apport personnel constitue le deuxième pilier : il doit représenter au moins 10 % du crédit, soit 100 000 euros pour cette enveloppe. Il rassure la banque sur la solidité de votre situation. Le taux d’endettement reste verrouillé à 33-35 %. Si votre profil sort du lot, une dérogation peut être envisagée, mais elle ne concerne qu’une minorité de dossiers aux finances particulièrement robustes.
Le reste à vivre ne se discute pas : il doit dépasser 1 200 euros pour un couple, augmenté de 300 euros pour chaque personne à charge. La banque observe aussi le saut de charge : si votre nouvelle mensualité s’éloigne trop de votre loyer actuel, cela peut refroidir l’enthousiasme du prêteur, qui cherche avant tout à éviter tout déséquilibre budgétaire.
Autres points scrutés : la stabilité de l’emploi (CDI favorisé), la régularité des entrées d’argent, l’absence de crédits à la consommation. Enfin, l’assurance emprunteur, obligatoire, n’est pas qu’une formalité : tarif, couverture, antécédents médicaux, tout est passé au crible avant de valider le montage global.
Le salaire minimum nécessaire : chiffres clés et simulations selon la durée du crédit
Pour ceux qui visent un million d’euros, la question du salaire minimum à présenter en 2025 ne laisse pas place au hasard. La réponse dépend du nombre d’années, du taux d’intérêt et de la politique commerciale de chaque banque. Un élément, lui, ne varie pas : le taux d’endettement, plafonné à 33 ou 35 % des revenus nets.
Sur une durée de 20 ans, les chiffres sont parlants : la mensualité oscille entre 4 511 € et 5 000 € selon le taux. Pour supporter ce poids, il faut justifier entre 13 533 € et 16 834 € de revenus nets mensuels. Ces seuils fluctuent selon le profil, la régularité des revenus et la qualité de l’apport personnel.
Simulation selon la durée
Voici comment évoluent les exigences selon la durée d’emprunt :
- Sur 15 ans : la mensualité grimpe et le salaire à présenter dépasse 18 000 €.
- Sur 20 ans : le seuil se situe entre 13 500 € et 16 800 €.
- Sur 25 ans : la mensualité diminue, mais le coût total explose ; il faut malgré tout gagner plus de 11 500 € par mois.
En pratique, les banques analysent avec précision la notion de reste à vivre et toutes les charges annexes. Les dossiers à très hauts revenus et faible taux d’endettement passent plus facilement. L’apport de 10 % facilite le processus, mais ne compense jamais une situation financière jugée fragile ou trop juste sur le plan salarial.
Comprendre les implications financières d’un emprunt d’un million d’euros
Dépasser la barre du million d’euros en crédit immobilier ne se réduit pas à une affaire de mensualité ou de salaire minimum. L’opération implique une architecture de coûts et de risques, bien plus complexe que le simple taux affiché par la banque.
Le premier paramètre à surveiller : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui rassemble tous les frais : intérêts, assurance, dossier, garanties. Ce taux permet de mesurer le coût réel du prêt. Sur un emprunt d’un million, le prix de l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 à 35 % du coût global. Loin d’une formalité, il dépend de l’état de santé, de l’âge, de la profession : chaque détail influence le tarif final.
Le type de prêt choisi pèse aussi sur la stratégie financière. Prêt amortissable classique, prêt in fine pour optimiser un investissement locatif, prêt hypothécaire en garantie : chaque option répond à un objectif spécifique, qu’il s’agisse de gestion de trésorerie, d’anticipation fiscale ou de valorisation du patrimoine.
Signer un crédit d’un million d’euros engage pour vingt ans, parfois davantage. Les banques exigent des garanties : stabilité des revenus, patrimoine déjà constitué, voire nantissement d’actifs. Honorer la mensualité ne suffit plus, il faut convaincre sur la durée. Les risques, eux, sont multiples : remontée des taux, évolution de la fiscalité, possibilité de revente, rendement de l’investissement. S’engager sur un tel montant suppose d’adopter une vision globale, qui intègre la gestion du risque, la fiscalité et l’anticipation des imprévus.
Emprunter un million d’euros, c’est s’engager dans une course d’endurance : chaque étape compte, chaque décision pèse. Au bout du parcours, seuls les dossiers solides tiennent la distance.
